Всичко за покрива от А до Я

Кои са основните административни стъпки за извършване на преустройство, респ. реконструкция на покрива?

  1. Събиране на изходна документация
  2. Изготвяне на проектна документация
  3. Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикация, РИОКОЗ и др. според конкретния случай
  4. Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство
  5. Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството
  6. Въвеждане в експлоатация
Стъпка 1: Каква е изходната документация за преустройство на покрива, която следва да се подготви?
  • Нотариални актове на имота
  • Скици на имота
  • Скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта)
  • Нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика
  • Договор за наем ако наемателят извършва процедурата по преустройство (може да забелите информацията, която считате за търговска тайна - например цена наем)
  • Актуално състояние, ако сте юридическо лице
  • Нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на етажна собственост.
  • Протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква)
  • Документ доказващ законния статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.
  • Технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройвания обект
  • Черно бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – Прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив общината издава писмо за липса на запазена архивна документация.
  • Съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикация, РИОКОЗ и др. според конкретния случай
  • Др…
Стъпка 2: Каква е необходимата проектна документация за преустройство, респ. реконструкция на покрива?

Технически проект изготвен от правоспособни архитект и инженери съдържащ следните проектни части:

  • Част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение
  • Част конструкции (проект или конструктивно становище)
  • Част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) - проект или само становище ако не се предвиждат промени
  • Част ВиК - проект или само становище ако не се предвиждат промени
  • Част ЕЛ  - проект или само становище ако не се предвиждат промени
  • Част ПБЗ (проект за безопасност и здраве)
  • Част ПБ (пожарна и аварийна безопасност)
  • Част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.)

И в по-редки случай:

  • Част Хидроизолации – (изготвя се само ако има промяна по основи, тераси, покриви или нова пристройка)
  • Част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда.
  • Част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ
  • Част Пожарогасене – в зависимост от обекта
  • Част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта
  • СОТ – по желание на възложителя. (задължителен само за банкови салони и подобни)
  • Други в зависимост от спецификата на преустройството
Стъпка 3: Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др.

Според конкретния случай.

Стъпка 4: Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство

Срокове за разглеждане и съгласуване: до 14 дни, ако проектът е придружен с доклад ОСИП. До 30 дни без доклад. Проектът се разглежда на експертен съвет в общината. При съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж. До 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК, до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени. Едва след това получавате физически разрешението за строеж и може да започнете строителство. Строителното разрешение се издава на името на собствениците на имота. За София например, разрешение за строеж за основно застрояване, пристрояване и надстрояване на жилищни и нежилищни сгради за обекти от първа, втора и трета категория се издава от НАГ - СО, а за четвърта и пета категория от районната Община.

Не се изисква разрешение за строеж за:

  1. Подменяне на покривни материали-само керемиди;
  2. Вътрешни преустройства, при които не се:
    • засяга конструкцията на сградата;
    • извършват дейности, като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
    • променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях;
  3. Текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации; 
Стъпка 5: Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството, реконструкцията на покрива

Важно е да знаете, че колкото и дребно да е преустройството има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и други изисквания, които е необходимо да се спазят за да можете в последствие да получите разрешение за ползване. Съгласно ЗУТ сте задължени да ползвате:

  • За обекти 5-та категория - Възможно е само технически ръководител и строителство по стопански способ.
  • За обекти 1-4-та категория - лицензирана строителна фирма към камарата на строителите и лицензирана фирма за строителен надзор.

Повечето преустройства попадат в 4-та и 5-та категория съгласно Чл. 137 от ЗУТ. Категорията се определя спрямо цялата сграда, в която се намира обекта на преустройство.

Четвърта категория са:

  • Жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
  • Реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
  • Вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им;

Пета категория са:

  • Жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
  • Реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
Стъпка 6: Какви са необходимите документи, за да получа разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация

Необходими документи:

  • Актове по време на строителство
  • Заповедна книга
  • Сертификати на вложените материали
  • Технически паспорт за преустройството
  • Екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения
  • Писмо за вписване в кадастър на изменението
  • Окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността)
  • Замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория
  • Окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-4та категория.
  • Санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ
  • Положително становище от пожарната
  • Други…

Дори и в това кратко и съвсем неизчерпателно изложение се вижда, че процедурата по преустройство дори и само на едно малко помещение е почти толкова сложна и бюрократично утежнена, колкото и строителството на цялата сграда, в която се намира Вашия обект. Цената за подготовка на проекти за преустройство на обекти варира от общата квадратура, но средната цена за обекти до 80м2: 1000-1500лв (без ДДС) в зависимост от необходимия брой проектни части спрямо конкретния обект. Обикновеното сроковете са около 7-10 работни дни.

< предишен: Изискванията към преустройството/реконструкция на покрива - в кои случай е необходимо съгласие от съседи и общо събрание?
следващ > : Какво е технически паспорт?